摘要： 物流地產企業(yè)經營的是物流業(yè)務的不動產載體，比如物流園區(qū)、倉庫、配送中心等。因此，順豐、德邦等不是物流地產企業(yè)，而普洛斯、寶灣、嘉民等才是這個領域的知名企業(yè)，萬科、複星以及京東、蘇寧等則是這個領域的新手。
�。�2015年5月） 物流地產不等於倉儲廠房。在工業(yè)倉儲用地建設指標逐年下降而地價逐年上升的情況下，粗放型 物流地產開發(fā)已經不再適用， 物流地產商作為 物流企業(yè)和消費者之外的協(xié)力廠商，漸漸演變?yōu)樘峁┮粩堊又虚g服務的企業(yè)，不僅能通過精細化的設施高效解決存儲和配送問題，還能夠給 物流企業(yè)提供指導，如普洛斯集團給入園企業(yè)提供解決方案。 物流地產企業(yè)經營的是 物流業(yè)務的不動產載體，比如 物流園區(qū)、倉庫、配送中心等。因此，順豐、德邦等不是 物流地產企業(yè)，而普洛斯、寶灣、嘉民等才是這個領域的知名企業(yè)，萬科、複星以及京東、蘇寧等則是這個領域的新手。
根據商業(yè)地產服務和投資公司世邦魏理仕的資料， 物流地產的遠期回報率明顯高於住宅及商業(yè)地產。2008~2013年，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3.0%，購物中心的投資回報率分別為5.0%和4.5%，而 物流設施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%，優(yōu)質 物流設施達到8%以上。 高回報背後，是高品質 物流設施的供需不匹配。需求方面，以和 物流行業(yè)相互依存的電子商務市場為例，近十年的複合增速達65%；“雙十一”網上購物節(jié)的興起給 物流業(yè)帶來新挑戰(zhàn)，“快”成為電商制勝的關鍵之一。而中國 物流協(xié)會的資料顯示，目前中國人均倉儲面積僅為0.41平方米，為美國的1/12，且75%以上的倉儲設施無法滿足現(xiàn)代 物流的需要。 具體來說， 物流地產的核心可以分為三個模組：開發(fā)、運營及金融工具。 地產開發(fā)是 物流地產業(yè)務的基礎環(huán)節(jié)，分為自建以及定制化兩種服務。自建服務，即由 物流地產商自行開發(fā)建設標準化、通用型的 物流設施，再將其出租給客戶使用，並提供物業(yè)管理服務，是 物流地產最主要的運作模式。定制化服務，即 物流地產商根據客戶的要求，為客戶選擇合適的地點，在設施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶定制化要求，提供便捷、高性價比的 物流設施與物業(yè)管理服務。 地產運營管理業(yè)務負責將地產開發(fā)業(yè)務部門開發(fā)建成的 物流地產出租給客戶使用，從而取得租賃收入。 物流地產商往往會提供收購與回租服務，操作過程為：地產公司將客戶目前擁有的 物流設施購買回來，將其設計規(guī)劃後，根據長期業(yè)務關係簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代化 物流設施。這種模式下，客戶（ 物流公司）可以削減對固定資產的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務上，可提高資產回報率，降低負債率。 借助地產基金進行輕資產運作是國際上的一貫模式。以普洛斯為例，基金管理部門負責組織投資者募集資金、收購地產、設立基金，由普洛斯作為基金經理管理基金以及基金旗下的地產，獲取基金管理費收入和基金分紅收益。區(qū)別于傳統(tǒng) 物流地產依靠收取租金來收回投入，地產基金可將新建成的物業(yè)資產置入基金平臺，提前兌現(xiàn)開發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實現(xiàn)了高周轉、高杠桿和高回報的輕資產運營模式。 首先，融資難。由於投資週期長，資金沉澱大，銀行、上市等管道遠遠不夠，需要借助基金信託。
其次，拿地難。 倉儲物流對GDP貢獻不高，儘管中央 物流行業(yè)利好政策頻出，但是真正落地仍需時日。並且，在一二線城市工業(yè)用地指標逐年下降的情況下，普通 物流地產商拿地也會愈加困難。 再者，附加服務要求高。和所有做得好的產業(yè)地產開發(fā)商一樣， 物流地產商的角色並不是一個空間提供者，而是一個領路人。例如裕廊旗下的騰飛集團，可以對企業(yè)提供諮詢服務，華夏幸福大力發(fā)展自己的產業(yè)創(chuàng)投基金，普洛斯可以為客戶提供一整套解決方案。因此，要想做 物流地產商，首先需要對 物流行業(yè)有著深刻的理解和前瞻的洞察。 最後，競爭激烈。中國的 物流地產目前已經是絕對寡頭壟斷情況，普洛斯不論在市場佔有率上，還是在融資、開發(fā)、運營、服務水準上，都遙遙領先。在這樣的競爭局面下，本土企業(yè)想要出現(xiàn)後起之秀，任重而道遠。 |
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